다가구주택과 다세대주택 차이, 제대로 알고 거래
다가구주택과 다세대주택 차이, 제대로 알고 거래
부동산 시장을 살펴보다 보면 종종 ‘다가구주택’과 ‘다세대주택’이라는 용어를 접하게 됩니다. 두 주택 유형 모두 1개의 건물 안에 여러 세대가 살 수 있도록 설계된 구조라는 점에서는 비슷해 보이지만, 법적 개념과 세금, 등기 방식, 거래 방식에서는 뚜렷한 차이가 존재합니다. 실거주 목적이든 투자 목적이든, 정확한 개념을 이해하고 있는 것이 향후 문제 발생을 줄이는 길입니다. 이번 글에서는 다가구주택과 다세대주택 차이에 대해 핵심만 정리해드리겠습니다.
먼저 다가구주택은 1명의 소유자가 하나의 건물 전체를 보유하고, 그 안을 여러 가구로 나눠 임대를 놓는 형태입니다. 보통 건축법상 ‘단독주택’으로 분류되며, 세입자들이 거주하는 각각의 가구는 독립된 등기부등본이 존재하지 않습니다. 즉, 전체 건물 단위로만 등기가 가능하기 때문에, 건물 일부만 매매하거나 담보로 잡는 것이 현실적으로 어렵습니다. 일반적으로 다가구는 건축 연면적이 660㎡ 이하이고, 층수도 3층 이하(단, 다락은 제외)인 경우가 많습니다.
반면 다세대주택은 1개 건물 안에 각 세대마다 분리된 등기부등본이 존재하는 구조입니다. 즉, 아파트처럼 각 호수별로 개별 등기와 소유가 가능하다는 뜻이며, 공동주택으로 분류됩니다. 이로 인해 분양이 가능하고, 세대별로 독립적인 소유권을 주장할 수 있습니다. 다세대주택은 보통 4층 이하의 저층 건물에 많이 존재하며, 한 동에 20세대 미만이 일반적인 구성입니다.
다가구주택과 다세대주택 차이는 세금과 대출, 매매 방식에도 영향을 미칩니다. 다가구의 경우 건물 전체가 하나의 등기이므로 거래 시에도 건물 전체를 한 번에 사고파는 것이 일반적입니다. 이때 취득세는 단독주택 기준으로 적용되며, 임대 사업자로 등록되어 있다면 세제 혜택이 따를 수 있습니다. 다세대는 세대별로 개별 등기이므로 매도와 매입이 자유롭고, 각 세대별로 매매 계약을 체결할 수 있어 시장 유동성이 더 높다고 볼 수 있습니다.
임대 관리 측면에서도 두 주택 유형은 성격이 다릅니다. 다가구는 모든 세대를 한 명이 소유하고 관리하므로 전체 관리와 유지 보수의 책임이 명확하게 집중되어 있습니다. 하지만 다세대는 세대마다 소유자가 다를 수 있기 때문에 공용부의 관리나 유지 비용을 분담할 때 다툼이 발생할 가능성도 존재합니다. 이러한 점은 임대사업자뿐 아니라 입주자들에게도 영향을 미치게 됩니다.
또한, 주차장 설치 기준에서도 다가구주택은 전체 세대 기준으로 1\~2대 정도만 확보되어 있어 주차난이 심한 경우가 많습니다. 반면 다세대는 세대 수에 따라 일정 비율의 주차 공간 확보가 법적으로 요구되기 때문에 상대적으로 주차 여건이 나은 편입니다. 단, 이는 준공 연도나 지역별 조례에 따라 달라질 수 있으므로 현장에서 직접 확인하는 것이 중요합니다.
다가구주택과 다세대주택 차이를 실제 거래에서 체감하게 되는 순간은 등기와 세금 관련 문제일 때가 많습니다. 예를 들어, 다가구주택은 전체 단지를 담보로 설정하거나 처분해야 하는 반면, 다세대주택은 개별 세대별로 구분해서 담보나 양도가 가능하다는 점에서 큰 차이가 있습니다. 이 때문에 투자자들은 수익형 부동산으로 다가구를 선호하는 경우도 많지만, 반대로 실거주자 입장에서는 다세대가 보다 안정적인 권리 보호를 받을 수 있어 선호도가 높습니다.
또한 주택 수 산정 방식에서도 두 유형은 차이를 보입니다. 정부의 세금 정책이나 청약 요건을 따질 때 다가구는 1주택으로 간주되지만, 다세대는 세대 수만큼 주택 수로 계산되는 경우가 대부분입니다. 이 점은 보유세, 양도세 계산에서도 큰 영향을 미치기 때문에 사전에 정확하게 파악해두는 것이 필요합니다. 특히 규제지역 내 다세대주택은 2주택, 3주택으로 판단될 수 있어 세금 부담이 커질 수 있습니다.
현장에서 흔히 겪는 혼동 중 하나는 ‘외관상으로 구분이 어렵다’는 점입니다. 다가구주택도 외관은 마치 다세대처럼 여러 출입문과 층별 호수가 있어 혼란을 줄 수 있습니다. 그래서 단지 내부를 자세히 살펴보고, 무엇보다 등기부등본을 통해 법적인 구조를 확인하는 것이 핵심입니다. 해당 건축물이 단독주택인지 공동주택인지, 각 호별 등기가 되어 있는지를 따져봐야 정확한 유형을 파악할 수 있습니다.
이처럼 다가구주택과 다세대주택 차이는 단순한 건물 구조의 차이에서 끝나는 것이 아닙니다. 소유권, 세금, 법률 관계, 향후 매도 전략까지 다양한 측면에 영향을 주기 때문에 단순히 ‘저층 주택’이라는 이유만으로 판단해서는 안 됩니다. 각자의 목적과 상황에 맞춰 두 주택 유형의 장단점을 명확하게 비교하고, 필요시 전문가와의 상담을 통해 리스크를 줄이는 것이 바람직합니다.